Studio Notarile Alessandra Brambilla

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Notaio e mutuo

Il ruolo del notaio

Il mutuo

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento).

Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea.

Tutto questo rende l'idea della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.

Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario.

Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono.

Non costituisce, invece, una specie particolare, il cosiddetto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.

Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula.

Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.

Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: il mutuatario che sappia che l'immobile acquistato, e conces-so in ipoteca, potrebbe essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.), a volte fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare: a parte il fatto che sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente, e che, a volte, le banche pongono qualche ostacolo al-l'operazione, bisogna ricordare che, per regola generale l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare prete-se nei confronti dell'originario mutuatario.

Per questi motivi, la attuale prassi constata, in effetti, un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.

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La durata e l'ammortamento del mutuo

Uno degli elementi essenziali nella contrattazione di un mutuo è la dilazione concessa nella restituzione del capitale prestato, cioè la durata. In termini generali può affermarsi che la maggiore durata di un mutuo comporta un abbassamento in termini relativi dell'importo di ciascuna rata di ammortamento, dando un maggior respiro al mutuatario; il tutto, però, comporta anche, complessivamente, il pagamento di un ammontare maggiore di interessi, proprio perché il capitale viene restituito con maggior lentezza. La prassi inoltre evidenzia che a una durata più lunga corrisponde anche un tasso di interesse più alto, a compensare un evidente maggior rischio della banca.

La restituzione della somma mutuata avviene, dunque, secondo i termini che vengono fissati dalle parti: il complesso di questi accordi costituisce il piano di ammortamento.

Un'adeguata informazione/presa di conoscenza sul piano di ammortamento, è indispensabile al mutuatario al fine di valutare in concreto la propria capacità di adempimento, di programmare con prudenza i futuri flussi finanziari in entrata e in uscita dal proprio patrimonio, e di scegliere lo schema di rimborso maggiormente compatibile con le proprie esigenze.

Inoltre, nella scomposizione degli elementi costitutivi della rata (capitale e interessi), il piano di ammortamento serve anche a individuare l'onere finanziario per interessi da esporre in un bilancio societario, o la misura su cui operare la detrazione fiscale nei mutui per l'acquisto della prima casa.

Un'attenta valutazione del piano di ammortamento è infine utile anche nella prospettiva di un'eventuale estinzione anticipata del mutuo, e del pagamento, pure eventuale, della relativa penale: a seconda dei piani convenuti, giunti a metà della durata del mutuo, potrà essere stato rimborsato più o meno di metà del capitale prestato (nei mutui con ammortamento "alla francese", generalmente meno).

Il piano di ammortamento maggiormente utilizzato è quello comunemente detto "alla francese"; le relative rate, determinate secondo una precisa ed equilibrata formula finanziaria, sono composte inizialmente da più interessi che capitale, mentre man mano che ci si avvicina al termine, la proporzione tende ad invertirsi.

Quando il tasso di interesse prescelto è un tasso fisso, il piano di ammortamento determinato alla stipulazione del contratto rimane invariato per tutta la durata dello stesso; se invece il tasso è variabile, le oscillazioni si riflettono sullo stesso piano di restituzione, per cui il piano di ammortamento illustrato al momento della stipulazione diventa solo indicativo.

Anche le scadenze di pagamento possono essere diversamente fissate: si avranno, così, rate mensili oppure trimestrali, semestrali, ecc. Maggiore è la frequenza delle rate (ad esempio mensili), più velocemente avviene la restituzione del capitale: ciò vuol dire che il mutuatario pagherà, in termini assoluti, meno interessi. Per altro aspetto, tuttavia, poiché, il mutuatario si spoglia in anticipo del denaro, il tasso effettivo di interesse stipulato aumenta: si osservino i seguenti tre esempi, relativi all'ipotesi di scuola di un mutuo di euro 100.000,00, per dieci anni al tasso nominale del 10% (senza altre spese), con ammortamento classico "alla francese":

a) periodicità di rimborso annuale:

- importo rata: euro 16.275,00;
- montante complessivo da rimborsare: euro 162.750,00;
- montante interessi: euro 62.750,00;
- TAEG (tasso effettivo): 10%;

b) periodicità di rimborso semestrale:

- importo rata: euro 8.024,00;
- montante complessivo da rimborsare: euro 160.480,00;
- montante interessi: euro 60.480,00;
- TAEG: 10,25%;

c) periodicità di rimborso mensile:

- importo rata: euro 1.322,00;
- montante complessivo da rimborsare: euro 158.640,00;
- montante interessi: euro 58.640,00;
- TAEG: 10, 47%.

Questo è significativo dell'importanza per il mutuatario di valutare con attenzione tutti gli aspetti del contratto per ottimizzare le proprie prospettive di risultato.

Recentemente il mercato finanziario propone una serie di prodotti, chiamati flessibili, per cercare di venire incontro a esigenze particolari dei mutuatari. Si possono fare alcuni esempi:

a) si chiamano mutui con preammortamento quelli che danno la possibilità di usufruire di un periodo iniziale (che può essere brevissimo, in tali casi dovuto a mere ragioni tecniche; o anche di qualche anno) nel quale il mutuatario dovrà pagare solamente interessi, procrastinando l'inizio del regolare rimborso del capitale. La conseguenza è che le prime rate (composte da soli interessi) sono particolarmente basse, mentre le successive (comprensive anche del capitale) particolarmente alte. Anche il montante del costo assoluto del mutuo si incrementa in considerazione della lentezza nella restituzione del capitale;

b) variante del precedente, ma dagli effetti analoghi, è quella che comporta l'ammortamento fin dall'inizio, solo di una parte del capitale, rinviando all'ultimo il pagamento di una maxi-rata comprensiva della parte di capitale di cui è stato rimandato l'ammortamento, e che può variare tra una percentuale minima (ad esempio 25%) e massima (ad esempio 50%) del capitale mutuato;

c) può, infine, apparire dotato della massima elasticità, il mutuo in cui il rimborso del capitale è rimesso alla discrezione del mutuatario; in tali fattispecie le rate sono costituite dalla sola quota interessi, mentre il capitale può essere restituito liberamente, solitamente entro una griglia prefissata: ad es. il 15% entro il 5° anno, il 20% entro il 10° anno, il 30% entro il 15° anno e il 35% entro il 20° anno (oppure: almeno il 15% entro il 7° anno, almeno il 40% entro il 14° anno, il restante 60% entro il 20° anno), e simili.

A parte la necessità di maggiore capacità di pianificazione che tali mutui esigono per il mutuante, risulta evidente che se da un lato può essere forte la tentazione di rinviare il più possibile la restituzione del capitale, dall'altro ciò ha un costo in termini di pagamento di interessi; interessi cui la banca, a fronte della libertà concessa per il rientro del capitale, non rinuncia di buon grado, come risulta dalle penali di estinzione anticipata che vengono usualmente imposte al mutuatario che voglia accelerare i tempi di restituzione del capitale.

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Gli interessi

Il tasso (o: saggio) degli interessi è usualmente determinato in termini percentuali; esso può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che vengono determinati con criterio di obiettività e terzietà.

Ad esempio l'Euribor è una quotazione (media) di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della U.E.; mentre l'Irs (interest rate swap) è il parametro finanziario di riferimento per stabilire il costo delle operazioni a medio e lungo termine regolate a tasso fisso.

Il tasso può anche essere "misto": con questo termine si indica l'ipotesi in cui, a particolari scadenze temporali, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa. Ciò, secondo i termini contrattuali, può avvenire una o più volte nella durata del mutuo, e usualmente viene rimesso ad una scelta da effettuarsi da parte del mutuatario con un preavviso stabilito.

La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità e totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resta invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse "fuori mercato", senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo.

Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Prendendo a riferimento lo stesso momento temporale, il tasso di un mutuo variabile è generalmente più basso di un mutuo a tasso fisso, in quanto in quest'ultimo caso la banca si fa remunerare maggiormente per il rischio di un futuro aumento del costo del denaro e della connessa perdita della possibilità di impiegare il denaro a rendimento maggiore.

Particolari interessi sono quelli di mora, cioè quelli che cominciano a decorrere su una rata scaduta e non pagata, fintantoché il pagamento avvenga. La decorrenza degli interessi moratori ripaga la banca del ritardo nel poter disporre del denaro rispetto alla scadenza prevista, ed aggrava, evidentemente, la posizione debitoria del mutuatario.

Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario, al fine di disincentivare il ritardo nei pagamenti; anch'esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli, affliggendo in modo eccessivo il mutuatario. Occorre fare attenzione, perché in alcuni contratti, accanto alla mora, fissata in termini del tutto consoni, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti, ecc.), che ottengono nella sostanza il risultato di maggiorare il montante di risarcimento a carico del mutuatario.

Il ripetersi di ritardi, o addirittura di definitivi mancati pagamenti delle rate, può condurre alla decadenza dai termini di dilazione e alla risoluzione del contratto per inadempimento assoluto.

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Altri costi e spese

Occorre fare qualche accenno alla distinzione tra tasso reale e tasso nominale. Il tasso nominale (anche: T.A.N., Tasso Annuo Nominale) è la percentuale di interessi che appare formalmente fissata nel contratto ed a cui l'operazione di mutuo viene regolata.

In realtà, però, il costo effettivo del mutuo è inevitabilmente condizionato da tutta una serie di altri fattori: anzitutto da varie voci di spesa (spese di istruttoria, di revisione, di chiusura; spese di riscossione o di incasso; costi di mediazioni svolte da terzi; spese fiscali e per assicurazioni; altre spese contrattualmente connesse con l'operazione); inoltre, come già visto sopra, dallo stesso piano di ammortamento convenuto: rateizzazioni più ravvicinate comportano una determinazione del tasso effettivo più alto.

In relazione a tali costi, il legislatore italiano ha elaborato il concetto di Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), definito come "il costo totale del credito a carico del consumatore espresso in percentuale annua del credito concesso. Il TAEG comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito".

La normativa che impone l'indicazione del TAEG nei contratti e nella relativa pubblicità, si applica, però, al solo credito al consumo, con esclusione, per espresso disposto normativo, dei "finanziamenti destinati all'acquisto o alla conservazione di un diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o da edificare, ovvero all'esecuzione di opere di restauro o di adeguamento": e con ciò, è in pratica escluso dai mutui ipotecari.

Tuttavia, in recepimento della raccomandazione della Commissione europea del 1° marzo 2001, la maggior parte delle banche italiane ha aderito ad un "Codice deontologico per l'informativa precontrattuale relativa ai mutui per la casa di abitazione".

Sulla base di tale codice, le banche sono tenute a fornire ai clienti, prima della stipulazione del contratto, un prospetto informativo "standardizzato" (ciò vuol dire che il contenuto e l'ordine delle voci del prospetto devono essere uguali per tutte le banche - in tutta la Comunità Europea - per consentire una migliore comparazione delle condizioni) nel quale è espressamente richiesta l'indicazione del TAEG, ovvero, qualora l'importo del TAEG non sia stabilito dalla legislazione nazionale, come avviene in Italia, l'indicazione del tasso effettivo equivalente.

È quindi assolutamente opportuno, per poter avvantaggiarsi dei criteri di trasparenza offerti dalla Commissione europea, chiedere alla banca cui ci si rivolge se la stessa ha aderito al Codice deontologico, e in tal caso, esigere il prospetto informativo. In caso contrario, solo un'attenta e minuziosa considerazione di tutte le eventuali voci di spesa può dare una realistica rappresentazione del costo effettivo del mutuo.

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L'estinzione anticipata

Nei contratti di "credito fondiario", la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario; ma, generalmente, anche nei contratti di diritto ordinario è convenzionalmente prevista tale possibilità.

Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento).

Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto, sul quale evidentemente smetterà di pagare interessi. A fronte di questo mancato guadagno la banca può, se previsto nel contratto, richiedere un compenso. Secondo una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2002, che peraltro è dettata solo per i mutui di "credito fondiario", il compenso deve (nel caso) essere fissato in via "esclusiva" e "omnicomprensiva" e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che "nessun altro onere può essere addebitato".

Non solo: deve essere indicata specificamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando, nel caso, indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula.

Il compenso per l'estinzione anticipata deve essere espressamente indicato anche nel prospetto informativo UE.

In un contratto di mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento ordinario, il compenso, se esiste, è ge-neralmente fissato in percentuali contenute..

Massima attenzione, invece, è da prestare in caso di mutui a tasso fisso, o con piani di ammortamento particolarmente flessibili: in tali casi, infatti, le banche sono solite accentuare, a volte in termini non del tutto chiari, l'importo della penale al dichiarato intento di fare fronte a eventuali variazioni del costo del denaro, ecc...

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Inadempimento e garanzie

Per concedere un mutuo, la banca richiede una garanzia: quella per antonomasia più utilizzata è l'ipoteca. L'ipoteca attribuisce alla banca il diritto di soddisfarsi sul ricavato della eventuale vendita coattiva del bene concesso in garanzia, con priorità rispetto ad altri creditori.

L'ipoteca è di maggiore efficacia se è di primo grado, cioè se non è preceduta da altre ipoteche: tendenzialmente di primo grado deve essere l'ipoteca concessa a garanzia di un "credito fondiario".

L'ipoteca viene accesa sul bene, per un importo superiore a quello del mutuo, in quanto tiene conto anche degli interessi dovuti, anche moratori, e delle eventuali spese che la banca dovesse affrontare per il recupero del credito. L'importo dell'ipoteca, pari, ad esempio a due volte quello del mutuo, non è però il costo finale del mutuo, che è generalmente inferiore ed è rilevabile dal piano di ammortamento.

L'ipoteca dura in via ordinaria venti anni, anche se il mutuo viene fissato per una durata inferiore; una volta rimborsato il mutuo, l'ipoteca diviene solo formale in quanto non c'è più un credito da garantire: potrà lasciarsi estinguere autonomamente, mediante decorso del tempo. Se, però, l'immobile deve essere venduto o concesso in ipoteca ad un'altra banca, sarà doveroso procedere ad uno specifico atto di cancellazione dell'ipoteca, che richiede necessariamente il ministero notarile.

Altra possibile garanzia di utilizzo frequente è la fideiussione, in forza della quale una persona terza (non mutuataria) garantisce genericamente con il proprio patrimonio l'adempimento delle obbligazioni del mutuatario.

Quando l'inadempimento del mutuatario è diventato assoluto (nel senso che non c'è più soltanto un ritardo di pagamento ma una vero e proprio "mancato pagamento" di rilevante importanza nel l'economia del contratto), la banca decide di risolvere il contratto e di richiedere immediatamente la restituzione di quanto dovutole, senza che il mutuatario possa più avvalersi della dilazione contenuta nel piano di ammortamento.

Giunti a questo punto si calcola il montante di risoluzione (capitale e interessi dovuti, interessi di mora, altre eventuali spese): su tale montante, se convenzionalmente previsto, possono cominciare a decorrere ulteriori interessi di mora.

A fronte del mancato pagamento anche del montante di risoluzione, la banca escute la garanzia, cioè procede al pignoramento del bene e inizia il processo esecutivo il quale, con tutte le garanzie di legge, conduce alla vendita all'asta del bene stesso ed al riparto del ricavato tra i creditori intervenuti alla procedura, nel rispetto dei gradi di priorità legale.

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Clausole contrattuali e tutela del consumatore

La legge n. 52 del 1996 ha introdotto nel nostro ordinamento delle norme protettive dei consumatori nei rapporti contrattuali con i professionisti.

Ai sensi dell'art. 1469 bis del Codice civile si definisce "consumatore" la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta; mentre "professionista" è la persona fisica o giuridica, pubblica o privata, che, nel quadro delle sua attività di impresa o professionale, utilizza il contratto. Tale rapporto è quello che tipicamente si instaura tra la banca mutuante e il mutuatario per la casa di abitazione.

Sarebbe lunghissimo cercare di rendere conto della evoluzione che, anche grazie ad altri provvedimenti normativi, si è prodotta in Italia con riguardo ai contratti con i consumatori; è comunque constatazione frequente e comune quella degli intervenuti riequilibratori dei contratti o da parte della giurisprudenza, o per effetto di iniziative delle Associazioni per i consumatori. Nonostante ciò, nei contratti bancari sono a volte ancora presenti clausole quantomeno "in odore" di abusività, che per svariati motivi non si riescono ancora ad eliminare.

Sotto il profilo della disciplina del rapporto destano forti dubbi di abusività, ad esempio, le clausole:

1) che stabiliscono quale foro competente in via esclusiva, per il caso di controversie, quello della sede della banca e non quello della residenza del consumatore;

2) in forza delle quali gli estratti conto della banca fanno sempre piena prova contro la parte mutuataria;

3) che inibiscono incondizionatamente al mutuatario il diritto di chiedere la cancellazione della garanzia ipotecaria dopo che il mutuo è stato integralmente rimborsato;

4) che vietano in termini assoluti l’accollo del debito derivante dal mutuo;

5) con le quali si inibisce in modo rilevante l’uso dell’immobile cauzionale;

6) che derogano al regime di parziarietà e sussidiarietà previsti in materia di obbligazioni dalla disciplina della comunione legale tra coniugi;

7) che abilitano la banca a risolvere il contratto a fronte del mancato rispetto di obbligazioni troppo generiche, o non particolarmente significative, o non corrispondenti a interessi meritevoli di tutela;

8) che trasferiscono sul mutuatario gli oneri tributari diretti della banca.

Sotto il profilo dell'economia del rapporto, appaiono inoltre abusive le clausole che pretendono di consentire alla banca di modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche del contratto, compreso il tasso di interesse.

E' infatti del tutto evidente che il cliente che contrae un mutuo fa pieno affidamento sul tasso e sulla durata convenuti, da lui accettati in base alle previsioni di reddito che si configura gli consentano un regolare adempimento. Il cliente può (deve) decidere tra un tasso variabile e un tasso fisso: del rischio di questa scelta egli è unico arbitro e pieno responsabile.

Non sembra invece compatibile con la natura del contratto, che tali elementi possano essere modificati unilateralmente e discrezionalmente dalla banca, la quale aumenti ad es. l’importo del tasso fisso, o il parametro di riferimento di quello variabile, o i punti di maggiorazione di quest'ultimo (c.d. spread), o costringa il mutuatario, se non vuole aderire a tali modifiche, ad uscire anticipatamente dal rapporto.

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Il ruolo del notaio

I mutui per la casa di abitazione sono in genere garantiti da ipoteca e sono quindi riservati, nel nostro ordinamento, come nella maggior parte dei Paesi europei, alla necessaria competenza notarile.

La presenza del notariato è resa ancor più evidente dal notevole e recente incremento del numero di tali contratti, dovuto all'effetto dell'abbassamento dei tassi di interesse finanziari, e del miglioramento delle condizioni di vita, che consentono a un sempre maggior numero di cittadini di accedere alla proprietà della casa di abitazione, e spesso anche della seconda casa.

La stampa quotidiana dà giustamente rilevanza, ormai da anni e un anno dopo l'altro, al continuo incremento del numero dei mutui immobiliari stipulati: tendenza che, almeno nel breve termine, appare in via di consolidamento.

A ciò occorre aggiungere la crescente spinta commerciale ad un uso sempre più intenso, e forse non sufficientemente meditato, dei prodotti finanziari (si può citare, in ambito UE, la Risoluzione del Consiglio del 26 novembre 2001, la quale, esprimendo preoccupazione per un indebitamento eccessivo da parte dei consumatori, propone misure preventive riguardanti l’informazione dei debitori, la responsabilità di coloro che offrono credito, le indennità e spese in caso di mancata esecuzione del contratto, ed il ruolo degli intermediari del credito e delle agenzie).

La prospettiva privilegiata di osservazione del notariato, ha indotto quest'ultimo ad assumere diverse iniziative relativamente al settore dei mutui; iniziative che si rivolgono:

- al mondo dei consumatori (e delle loro Associazioni), delle fasce sociali più deboli, e soprattutto delle famiglie: settori fondamentali, che sono presidiati da specifiche norme dell’ordinamento da cui è impossibile prescindere;.

- alle banche, la cui funzione ha una rilevanza sociale che nessuno può disconoscere, e la cui collaborazione è necessaria per l’opera di miglioramento che si vuole compiere: l'apporto delle banche è fondamentale per la migliore comprensione delle problematiche e la più corretta soluzione dei problemi;

- al settore accademico degli studi e delle Università, che costituiscono primario riferimento per una corretta impostazione scientifica delle questioni.

Nel tentativo di sintesi dei diversi interessi portati dalle menzionate categorie, il notariato è istituzionalmente teso a garantire, da un lato, l'osservanza delle norme di legge e, con essa, la validità e l’efficacia dei contratti, anche mediante l'inquadramento sistematico di nuovi prodotti che la prassi operativa costantemente propone; dall’altro ad assicurare nel concreto un equilibrio contrattuale conveniente per entrambe le parti.

Ciò si è svolto, anzitutto, con la promozione di svariate iniziative di studio e di confronto, volte ad analizzare ed esaminare correttamente temi e materiali promossi direttamente dalla prassi, molte volte nel contraddittorio con le stesse parti interessate (Associazioni di consumatori e ABI), e con la supervisione scientifica e l'approfondimento di studiosi universitari.

Tutto questo lavoro, insieme, ovviamente all’introduzione di norme a tutela sostanziale dei consumatori e dei mutuatari, all’evoluzione della sensibilità sociale ed economica dovuti anche alle iniziative dell’ABI e delle Associazioni dei consumatori, nonché alle stesse recenti crisi nel settore dei mutui ipotecari, (ampiamente evidenziate dai mass-media), hanno determinato una modificazione di tendenza: i testi contrattuali seppure progressivamente e, a volte, purtroppo con repentini arretramenti, stanno migliorando, anche per la perseveranza di iniziative condotte dai notai, singolarmente o collettivamente.

Con maggior frequenza le banche aderiscono ora ai suggerimenti dei notai chiamati dai loro clienti a ricevere gli atti di finanziamento; si è dato il caso che testi contrattuali predisposti per l’impiego in serie, siano stati elaborati o modificati con il concorso di notai.

Ove il ruolo del notaio riesce a meglio esplicarsi, diventa costume rivolgersi allo stesso ancor prima della scelta della banca, per avere consigli e indicazioni: in tale occasione il notaio, anche per il prestigio e la competenza che abbia assunto, può far valere la propria esperienza; potrà anche aiutare ad individuare quali banche abbiano effettivamente aderito al Codice deontologico promosso da parte della Commissione UE.

La prassi di rivolgersi per tempo al notaio è veramente determinante e da incentivare, in quanto il notaio può fare molto meno se i problemi vengono posti nell’imminenza di scadenze contrattuali, quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo all’erogazione del finanziamento.

Perché l’adeguamento alle migliori prassi operative divenga più omogeneo su tutto il territorio nazionale, è importante che si diffonda tra chi accede a mutui ipotecari l’abitudine di rivolgersi per tempo al notaio di fiducia.

Questi compiti, che si possono definire di consulenza legale, si aggiungono a quelli più tradizionalmente di competenza notarile: gli accertamenti preliminari (le cosidette "visure", ipotecarie e catastali), la relazione legale per la banca, la redazione e la stipulazione dell'atto, tutti gli adempimenti successivi (registrazione fiscale, iscrizione dell'ipoteca, rilascio della copie, esecutive e non), ecc...

Alla consulenza in materia civile, si aggiunge, inoltre, quella in materia fiscale. Il mutuo contratto con una banca per la durata superiore ai diciotto mesi, gode di una sensibile agevolazione fiscale in materia di imposte indirette: il contratto non sconta imposta di Bollo, né di Registro, nè di Iscrizione ipotecaria, ma solo un'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo, che viene trattenuta direttamente dalla banca e versata all'Erario.

Ma il mutuo per la prima casa di abitazione consente anche un risparmio sulle imposte dirette: è infatti possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario gli interessi e le spese del contratto, entro un certo limite e a determinate condizioni: anche su questo aspetto è il notaio a poter fornire indicazioni per la corretta valutazione dell'impatto fiscale dell'operazione, al fine di ottimizzare tutte le attese.

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A cosa prestare attenzione quando si stipula un mutuo

Il cittadino che intende accedere ad un mutuo ipotecario, ad es. per acquistare o ristrutturare l'abitazione, anzitutto si preoccupa degli aspetti economici del contratto che si propone di stipulare: Si offrono di seguito alcuni generici consigli.

1) l'interesse del mutuo può essere determinato in misura fissa o variabile: preferisce il primo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un "buon affare", perché la sua rata resta invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse "fuori mercato", senza avere, in linea generale, alcun diritto nei confronti della banca di ricontrattare le condizioni del mutuo. Preferisce il variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Esistono in commercio anche dei prodotti "misti" che consentono al mutuatario di passare, una o anche più volte, dal fisso al variabile e viceversa.

2) Il costo di un mutuo non è però dato solo dagli interessi: esistono altre voci di rilevanza economica. Anzitutto la banca deve trattenere sulla somma mutuata un importo pari allo 0,25% a titolo di imposta (sostitutiva) da versare allo Stato: e ciò vale per tutti i mutui e per tutte le banche. Inoltre la maggior parte delle banche richiede che il bene immobile concesso in garanzia ipotecaria sia assicurato contro eventi dannosi che possano colpirlo: qui i costi possono variare a seconda del prodotto assicurativo e della compagnia di assicurazioni prescelti. Esistono poi commissioni di istruttoria pratica e di redazione della perizia sul valore dell'immobile; altri costi relativi all'amministrazione del mutuo: spese di incasso rata, spese di rilascio certificazioni ecc.: il cumulo di tutte queste spese permette di configurare il c.d. TAEG (tasso annuo effettivo globale). Inoltre, vengono usualmente pattuite delle penalità per l'eventuale rimborso volontario del mutuo prima della naturale scadenza. E' opportuno comparare tra alcune banche tutti i costi citati (ed eventuali altri) per avere una rappresentazione realistica dei costi del finanziamento e per individuare il prodotto più conveniente o confacente le proprie necessità. La maggior parte delle banche italiane ha aderito ad un "Codice Deontologico" promosso dalla Commissione della UE, in forza del quale, da circa metà settembre 2002, si sono impegnate a fornire ai propri clienti dei "prospetti informativi" secondo uno schema standardizzato e, perciò, facilmente comparabili tra loro.

3) Se il cittadino arriva alla banca tramite un intermediario (mediatore finanziario), è probabile che il costo del finanziamento aumenti, in considerazione della provvigione che il mediatore esigerà o direttamente dal cliente oppure dalla banca finanziatrice; in quest'ultimo caso, però, la banca potrebbe a sua volta rivalersi sul cliente, aggravando le condizioni economiche.

4) Sempre in linea generale, è opportuno che il cittadino si faccia ben spiegare dalla propria banca il piano di ammortamento del mutuo (cioè l'importo delle rate alle relative scadenze); e che richieda importi a mutuo con la prudenza del "buon padre di famiglia". Il mutuo è, ormai, un prodotto finanziario come un altro, anzi estremamente diffuso e comune: è necessario, però, fare i conti con le proprie capacità e prospettive di reddito, per evitare brutte sorprese. Per il caso di ritardo nel pagamento delle rate, spettano alla banca interessi di mora sugli importi scaduti; qualora l'inadempimento divenga assoluto e definitivo, alla banca possono spettare, se pattuiti, anche una penale e di nuovo gli interessi di mora sull'importo complessivo dovuto al momento della risoluzione del rapporto.

5) E' sempre consigliabile che il cittadino si faccia esibire dalla banca il testo del contratto di mutuo che verrà richiesto di firmare dal notaio, comprensivo dell' eventuale capitolato di condizioni generali: la qualità del contratto non è data, infatti, solo dal contenuto economico dello stesso, ma anche dal suo contenuto normativo, cioè dalle clausole che sempre più analiticamente governano l'intero svolgimento del rapporto. E' senz'altro importante sapere, ad es., se la somma mutuata verrà erogata immediatamente alla firma del contratto o solo dopo l'avvenuta iscrizione dell'ipoteca; se la banca si riservi la facoltà di variare unilateralmente le condizioni economiche del contratto; oppure se imponga limiti all'utilizzo del bene o a facoltà in genere del mutuatario (come quella di richiedere la cancellazione dell'ipoteca una volta estinto il debito); ecc.. A tutela del mutuatario-consumatore (cioè: che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale) la legge prevede la sanzione dell'inefficacia per le clausole che rivestano caratteristiche di "abusività". In generale, poi, un "buon" contratto è anche un contratto "trasparente", cioè leggibile e comprensibile.

6) Al fine di una migliore comprensione di tutte le implicazioni che discendono dalla sottoscrizione del contratto di mutuo, è senz'altro opportuno che il cittadino si faccia consigliare in tempo utile dal suo notaio: il quale potrà fornire spiegazioni e suggerimenti in relazione alla propria preparazione giuridica ed alla conoscenza dei prodotti che vengono proposti dagli istituti bancari; potrà anche, eventualmente, chiedere alla banca di chiarire o modificare alcune clausole incerte. Il notaio potrà invece fare molto meno se i problemi vengono posti nell'imminenza di scadenze contrattuali, quando ad es. l'acquirente dell'immobile, per fare fronte agli impegni assunti inderogabilmente, ha l'assoluta necessità di giungere comunque all'erogazione del finanziamento.

7) La parcella notarile è determinata in linea generale dal Consiglio Notarile Distrettuale. I suoi importi sono variabili in relazione a diversi parametri: i contratti di mutuo "fondiario" (art.38 d.lgs. 385/1993) ad es., godono per legge di una diminuzione degli onorari; la tariffa prevede poi che se la pratica di finanziamento è collegata all'acquisto dell'immobile, le parcelle di entrambi gli atti (vendita e mutuo) possono godere di un trattamento migliorativo per il cliente. Il tutto naturalmente è ridiscutibile in relazione a pratiche che evidenzino particolari difficoltà (cancellazione di ipoteche precedentemente iscritte, allineamenti o correzioni di dati catastali, ecc.: non si finirà mai di consigliare ai clienti di tenere aggiornate e verificate le risultanze catastali e ipotecarie dei propri beni!). Nella parcella del notaio sono compresi gli onorari e le spese generali di studio, e, pertanto: gli accertamenti preliminari (c.d."visure"), la consulenza ordinaria sui vari aspetti dell'operazione, la relazione legale per la banca, la redazione e la stipulazione dell'atto, tutti gli adempimenti successivi (registrazione fiscale, iscrizione dell'ipoteca, rilascio della copie, esecutive e non), ecc.. Al compenso dovuto al notaio è da aggiungere l'IVA (20%); si devono aggiungere, inoltre, alcune tasse o diritti che il notaio è tenuto ai sensi di legge a richiedere al cliente per versarli obbligatoriamente all'erario o ad enti previdenziali.

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